Gönüllü görev, vekil sorumluluğu
Kat Mülkiyeti Kanunu yöneticiyi "aynen bir vekil gibi" sorumlu tutuyor. Ve görevleri arasında binayı sigorta ettirmek de var.
Güncelleme: 16 Ekim 2026 Okuma süresi: 4 dakika Branş: Mesleki sorumluluk
Kısa cevap
Apartman yöneticileri için zorunlu bir mesleki sorumluluk sigortası yok. Ama sorumluluk, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesinde çok net kurulmuş durumda.
Aynı kanunun 35. maddesi yöneticinin görevlerini sayıyor ve bunların arasında "anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi" da var.
Yani yöneticinin sigortayla ilişkisi iki yönlü: hem yaptırmakla görevli, hem yaptırmamaktan sorumlu.
Kanun sorumluluğu nasıl kuruyor?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 38. maddesi tek cümlede bitiyor ama taşıdığı yük büyük:
Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, madde 38/1
"Aynen bir vekil gibi" ifadesi ölçüyü belirliyor. Vekilin sorumluluğu, işi özenle yürütme ve hesap verme üzerine kurulu; kusurun ölçüsü de buna göre değerlendiriliyor.
Bu, çoğu yöneticinin beklentisinden ağır bir ölçü. Görev genellikle gönüllü, çoğu zaman ücretsiz; ama kanunun aradığı özen bundan etkilenmiyor.
Görevler arasında sigorta da var
35. madde, yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yöneticinin göreceği işleri sıralıyor. Liste uzun ve sigorta bakımından dikkat çeken bir bent içeriyor:
| Bent | Görev |
|---|---|
| a | Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi |
| b | Anagayrimenkulün gayesine uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması |
| c | Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi |
| g | Bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek tedbirlerin alınması |
| j | Toplanan paraların, yönetici sıfatı belirtilerek anagayrimenkul adına muteber bir bankada tutulması |
(c) bendi burada çifte anlam taşıyor. Yöneticinin sigortayla ilişkisi yalnızca kendini korumak değil; binayı sigortasız bırakmak da başlı başına bir sorumluluk kaynağı.
Zorunlu DASK'ı da kim takip ediyor?
Kat mülkiyetine tabi binalarda zorunlu deprem sigortası bağımsız bölüm bazında yapılıyor. Buna karşılık ortak alanların ve binanın bütününe ilişkin teminatların takibi fiilen yönetime düşüyor.
(g) bendindeki "bir hakkın kaybına meydan vermeyecek tedbirler" ifadesi tam buraya oturuyor: süresi geçmiş bir poliçe, kaybedilmiş bir hak hâline gelebiliyor. DASK tarafı zorunlu deprem sigortası sayfasında.
Hangi olaylar dosya üretiyor?
Yöneticiye yönelen talepler iki kümede toplanıyor. Birincisi hesap ve yönetim tarafı:
- Ortak giderlerin usulüne uygun toplanmaması veya harcanmaması
- Defter ve belge düzeninin tutulmaması, hesap verilmemesi
- Toplanan paranın anagayrimenkul adına açılmış hesapta tutulmaması
- Süresi kaçırılan dava, icra takibi veya itiraz
İkincisi fiziksel taraf: ortak alandan kaynaklanan hasarlar. Çatıdan sızan su, patlayan ana kolon, kopan asansör halatı, buzlanmış giriş, düşen cephe kaplaması.
İkinci kümede hukuki zemin farklı işliyor: burada çoğu zaman yapı malikinin ve işletenin sorumluluğu gündeme geliyor ve bu riski karşılayan ürün üçüncü şahıs mali sorumluluk tarafında aranıyor. Mesleki sorumluluk poliçesi ise yönetim faaliyetindeki kusura bakıyor.
Bütçe reddedildi, hasar yine de doğdu
Yönetici, çatı yalıtımının yenilenmesi gerektiğini kurula sunuyor. Teklif oylanıyor ve maliyet nedeniyle reddediliyor. İki kış sonra üst kat dairelerde su hasarı çıkıyor ve daire sahipleri yönetime dönüyor.
Burada yöneticinin konumunu belirleyen tek şey, kurula sunumun ve ret kararının tutanakta yazılı olması. Yazılıysa kusur paylaşımı tamamen farklı bir yerden başlıyor.
Yazılı değilse, "ben söylemiştim" cümlesi dosyada bir karşılık bulmuyor.
Yönetici aynı zamanda işveren vekili
Çoğu yöneticinin hesaba katmadığı bir taraf daha var. Kapıcı, güvenlik, temizlik görevlisi istihdam edilen bir binada yönetici, iş ilişkisinin fiilen yürütücüsü konumunda bulunuyor.
Bu, ayrı bir yükümlülük kümesi doğuruyor: bildirimler, ücret ve hak ödemeleri, çalışma koşulları, iş sağlığı ve güvenliği tedbirleri. Bunlardaki eksiklikler, yönetime yönelen taleplerin ikinci büyük kaynağı.
Buradaki riskin bir kısmı mesleki sorumluluk zemininde değil, işveren sorumluluğu zemininde karşılanıyor. İkisini aynı poliçede aramak, çoğu zaman beklentinin boşa çıkmasına yol açıyor.
Profesyonel yönetim şirketleri
Tablo, yönetimi bir şirket üstlendiğinde değişiyor. Orada hem sözleşmeye dayalı bir hizmet ilişkisi var, hem de yönetim faaliyetinin ticari olarak yürütülmesi.
Profesyonel yönetim şirketleri için mesleki sorumluluk poliçesi anlamlı hâle geliyor; sigortalı tanımının şirketi, çalışanları ve saha görevlilerini kapsayıp kapsamadığı teklif aşamasında konuşuluyor.
Yetki belgesi düzenlemesi henüz yürürlükte değil
Site ve apartman yöneticiliğine yetki belgesi ve eğitim şartı getiren düzenleme çalışmaları gündemde bulunuyor. Taslak hâlindeki bir metin yürürlükte değildir.
Yürürlüğe giren bir düzenlemenin sigorta şartı içermesi hâlinde bu yazıyı güncelleyip not düşeriz. Bugün geçerli olan çerçeve Kat Mülkiyeti Kanunu.
Yönetim planı sınırı değiştirebiliyor
35. maddenin giriş cümlesi çoğu zaman atlanıyor ama pratikte belirleyici. Madde, yöneticinin görevlerinin yönetim planında belirtileceğini söylüyor; saydığı liste ise yönetim planında aksine hüküm olmadıkça geçerli.
Yani yönetim planı, görev tanımını kanunun saydığı listeden farklı biçimde çizebiliyor. Bu, iki yönlü çalışıyor: bazı işler yöneticiden alınabildiği gibi, bazıları eklenebiliyor da.
Sorumluluk tartışmasında ilk bakılan belgelerden biri bu yüzden yönetim planı oluyor. Göreve başlarken planın okunması — ve hangi işlerin yöneticiye düştüğünün bilinmesi — poliçeden önce gelen bir adım.
Yöneticiyi koruyan şey ne?
Poliçeden önce gelen üç şey var ve hiçbiri masraflı değil:
- Kurul kararı — harcama ve işlemlerin kat malikleri kurulu kararına dayanması
- Hesap düzeni — paranın anagayrimenkul adına açılmış hesapta, yönetici sıfatı belirtilerek tutulması
- Yazılı bildirim — eksikliklerin ve risklerin kat maliklerine yazılı olarak iletilmesi
Üçüncüsü özellikle değerli. "Çatının yenilenmesi gerekiyor, bütçe ayrılmadı" yazısı, sonradan doğan zararda kusur paylaşımını doğrudan değiştirebiliyor.
Branşın geneli mesleki sorumluluk nedir yazısında; branş sayfası: mesleki sorumluluk sigortası.
Sık sorulanlar
Apartman yöneticisi için sigorta zorunlu mu?
Hayır. Kat Mülkiyeti Kanunu'nda yöneticiye mesleki sorumluluk sigortası yaptırma zorunluluğu getiren bir hüküm bulunmuyor. Buna karşılık kanunun 35. maddesi, anagayrimenkulün sigorta ettirilmesini yöneticinin görevleri arasında sayar.
Yöneticinin sorumluluğu ne ölçüde?
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 38, yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu olduğunu belirtir. Bu, işin özenle yürütülmesi ve hesap verilmesi ölçüsüdür; görevin gönüllü ya da ücretsiz olması bu ölçüyü değiştirmez.
Çatıdan sızan su hasarından yönetici mi sorumlu?
Ortak alandan kaynaklanan fiziksel hasarlarda çoğu zaman yapı malikinin ve işletenin sorumluluğu gündeme gelir; bu riski karşılayan teminat üçüncü şahıs mali sorumluluk tarafındadır. Mesleki sorumluluk poliçesi yönetim faaliyetindeki kusura bakar.
Binayı sigortasız bıraktım, bu sorumluluk doğurur mu?
Sigorta ettirme, 35. maddede yöneticinin görevleri arasında sayılmıştır. Görevin yerine getirilmemesi, vekil gibi sorumluluk ölçüsü içinde değerlendirilebilir.
Profesyonel yönetim şirketleri için durum farklı mı?
Evet, orada sözleşmeye dayalı bir hizmet ilişkisi ve ticari olarak yürütülen bir yönetim faaliyeti vardır. Mesleki sorumluluk poliçesi bu yapıda daha doğrudan anlam kazanır; sigortalı tanımının şirketi ve çalışanları kapsaması gerekir.
Bu yazı neye dayanıyor
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — madde 35, madde 38
- Mesleki Sorumluluk Sigortası Genel Şartları — A.1, A.3
- Yazı bilgilendirme amaçlıdır; bağlayıcı olan poliçenin genel ve özel şartlarıdır. Hukuki danışmanlık vermiyoruz.
Sorunu kendi cümlenle yaz; blogun tamamında arar.
Yönetimini birlikte konuşalım
Binanın yapısını ve yönetimin nasıl yürüdüğünü yaz; hangi teminatın işine yaradığını birlikte çıkaralım.
Sorman ücretsiz. Poliçeni birlikte okuruz; gerekirse teklifleri yan yana koyup karşılaştırırız.